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制度反思——制度分析文集

 

 

 

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现实制度问题>>房屋拆迁评估价显失公平的制度原因>>正文(大纲) (1) (2) (3) (4) (5)

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房屋拆迁评估价显失公平的制度原因、恶果及其矫正(5)

尚  勇


钉子户的制度意义

1、  维权自救钉子户的制度意义

私有财产权对于现代社会具有重大意义,因为它是个人、家庭甚至整个社会乃以存在的基础,有关私有财产权的制度安排是整个社会的经济和财产秩序的基础。在总体上,我国保护私人财产的制度和与之配套的法律法规都很不完善,这给公权侵犯私权留下了诸多后门。面对上述情况,除了专家学者针砭制度弊端、探索改革方向、政府自我完善制度以外,公众的维权自救行为对于制度进步具有重要意义,其中,那些杰出的维权人士往往具有标杆意义。

在房地产拆迁领域,那些利益受损最大、维权意识最强的拆迁户,往往成为特定个案的钉子户,而那些坚持市场定价原则并最后取得合理补偿的钉子户更具有积极的制度意义。

例如,经过了2年多的周旋和10多天的强烈对峙,受海内外广泛关注的“重庆最牛钉子户”最后得到的补偿总额比当初评估补偿总额高出1倍多[1],基本满足本文所述“房屋拆迁合理补偿的两条基本原则”。

“深圳钉子户”房主
和他们的
6层住宅楼

具有相同制度意义的维权个案是“深圳钉子户”,该个案的制度价值在于,它以异常曲折的方式清楚地显示了合理补偿价格的形成过程:

2006年深圳市规划建设“蔡屋围金融中心”,该市的黄金地段罗湖区蔡屋围老街坊遂成拆迁对象。老街坊12号是一幢6层住宅独立楼房,面积近800平方米。由评估机构出具的拆迁评估价仅为4098元∕平方米。后来开发商将补偿价格提高到6500元,但房主认为与周边1.6~1.8万元的房价没法比。即使经常遭遇停水停电,房主仍拒绝搬迁。在周围386户原住居民已拆迁完毕后,该6层楼房仍然孤零零地矗立在一片空地中(同一地区还有另外2幢小楼也未拆迁)。

2007年3月22日,房主接到地方房管部门的行政裁决书,该裁决支持开发商6500元的补偿价格,同时要求房主自裁决书下达之日起20日内搬出楼房。3月29日,房主在网络上发表博文,披露自己的遭遇,并自称“深圳钉子户”。

按照裁决价格计算,该幢楼房的补偿总额约574万元,而房主当时提出的补偿总额约934万元(约12000元∕平方米),相差悬殊。但随着夫妇两人与拆迁人的谈判对峙,深圳房价开始飙升。房主提出的补偿总额一度上涨至1400万元左右。

有意思的是,在行政裁决支持开发商6500元的补偿价格的同时,开发商已将拆迁补偿价格提高到了9000元∕平方米。

2个多月后,行政复议也支持开发商6500元的补偿价格。随后,该拆迁补偿纠纷进入司法程序。地方房管部门同期提出了强拆申请。

就在强拆悲剧好像不可避免的时候,转机出现了。2007年9月21日,在基层法院的多次调解下,房主与开发商终于达成一致意见,双方签订了补偿协议。协议显示,该房主获得补偿总额1258万余元,补偿价格接近同地段同类房屋1.6万元∕平方米的市场价格。[2]

“深圳钉子户”的制度意义有三,(1)拆迁户在拆迁双方力量对比悬殊、拆迁评估价低于合理价格70%以上的情况下,始终要求按市场价格补偿,客观上坚守了房屋拆迁合理补偿的两条基本原则。(2)拆迁户与开发商的价格博弈,是在一个畸形的制度背景下展开的,但这毕竟是合理价格形成必不可少的讨价还价过程,尽管这个过程异常的曲折惊险。(3)基层法院的合理调解对最后解决拆迁纠纷发挥了积极作用,而这一合理调解的基本依据,客观上正是本文所阐述的房屋拆迁合理补偿的两条基本原则,即保障拆迁户拆迁前后利益不变,拆迁户能够分享房地产开发的升值利益。

2、  “漫天要价”钉子户的成因与治理

不过,并不是所有的钉子户都具有上述积极的制度意义,“漫天要价”的钉子户就应该除外。

在目前拆迁制度存在严重缺陷的背景下,出现“漫天要价”的钉子户不足为怪。甚至可以说,它是“以暴制暴”、“以恶制恶”的产物。当显失公平的拆迁评估价走拆迁补偿的极端低价之路时,另一个极端的钉子户自然有理由“漫天要价”,并在开发商拆迁策略的“软肋”中寻求超额利益。

所以,从根本上说,治理“漫天要价”钉子户首先需要按照房屋拆迁合理补偿原则改革现有房屋拆迁补偿制度。如此一来,钉子户“漫天要价”就会失去“底气”和社会同情。其次,如果确立了房屋拆迁合理补偿制度,政府就可能从房地产开发的利益“旋涡”中解脱出来,司法公正亦可期,在这种情况下,通过法治手段治理“漫天要价”就有了制度基础。

反之,在没有房屋拆迁补偿制度改革的条件下,如果试图通过某种行政手段治理“漫天要价”,那就可能上演升级版的“以暴制暴”悲剧,并殃及“池鱼”。

2009年9月16日初稿

2010年1月28日二稿


 

[1] 记者李和裕:《2007,大家都在谈的楼市流行语,10史上最牛钉子户》上海证券报 》,2007年12月21日,C10版。

[2] 记者李少华:《深圳国土局裁决20天内迁出》,《广州日报》,2007年4月2日,A10版。《深圳“最牛钉子户”喊出1403万天价赔偿》,《南方都市报》,2007年4月4日,转引自:搜狐焦点网深圳站∕深圳房地产∕新闻中心∕市场动态。南方报业网:《深圳最牛钉子户可获补偿506万余元》,2007年6月14日,转引自:新浪网∕新闻中心∕国内新闻。记者梁永建:《最牛钉子户后仍有牛钉》,《南方都市报》,2007年10月30日,SA34版。

 

主要参考文献

[1].袁小兵:《“最牛钉子户”是怎样练成的》,《南方都市报》,2007年3月23日。

[2].张东锋、陈树:《钉子户旧房挺立商业大厦门口3年》,《南方都市报》,2007年11月13日,第AA32版。

[3].全国人大:《中华人民共和国物权法》,2007年10月1日实施。

[4].全国人大常委会:《中华人民共和国城市房地产管理法(2007修正) 》,主席令第72号,2007年8月30日发布。

[5].国务院:《城市房屋拆迁管理条例》,国务院令第305号,2001年6月13日颁布。

[6].《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》,建住房[2003]234号,2003年12月1日。

[7].《重庆市城市房屋拆迁管理办法》,2001年2月1日经市政府常务会议审议通过,2001年4月1日起施行。

[8].刘云伶:《平遥古城拆迁背后的腐败》,新华网∕新华视点,2007年12月28日。

[9].李静睿:《9城市房产开发费一半流向政府》,《新京报》, 2009年3月6日, A17版。

[10].晏琴:《土地出让金被演变为地方政府“第二财政”?》,《中国产经新闻报》,2009年5月25日,A01版。

[11].新华网:《房屋动拆迁成职务犯罪“重灾区”》,新华网∕新华时政,2007年12月24日,来源《工人日报》。

[12]. 涂超华:《江西丰城拆迁株连调查》,《中国青年报∕核心调查》,2008年1月10日。

[13].林世钰:《安徽利辛的拆迁谜局》,《检察日报∕关注》,2008年01月30日。

[14].魏丽娜:《开封拆迁上演现代版“株连”闹剧》,《广州日报》,2008年7月3日,A34版。

[15].王伟健等:《湖南资阳旧城拆迁实行株连政策引争议》,《中国经济周刊》,2008年9月8日。

[16].师安宁:《虚假“公共利益”是大陆物权征收制度被滥用的主要根源》,北大法律信息网,2009年。

[17].《政府为何如此强力介入》,《中国青年报∕特别报道》,2008年1月17日。

[18].《湖南嘉禾拆迁之痛》,央视《社会记录》,2004年5月25日23:30播出。

[19].《湖南嘉禾拆迁调查之二:阴阳合同》,中央电视台《时空连线》,2004年5月14日播出。

[20].国家土地管理局:《确定土地所有权和使用权的若干规定》,国土[籍]字第26号,1995年3月11日颁布。

[21].刘志杰:《五百业主成功反拆迁记》,《南方周末》,2010年1月14日,A03版。

[22].李少华:《深圳国土局裁决20天内迁出》,《广州日报》,2007年4月2日,A10版。

 

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留言时间:2013/1/23 10:37:06
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  留言内容:王才亮的《2012:中国拆迁年度报告(血拆案件)》:在起草《2012:中国拆迁年度报告》时曾考虑评定2012年十大血案。然而,经过准备资料搜集工作,发现两个问题。一是2012年,新闻封锁更严重,许多血案未被公开。二是从案情上看,只有更大更血腥,没有最大。所以,只是将已经公开的15个典型血案作为报告附件,公诸于众。http://blog.caijing.com.cn/expert_article-151549-46792.shtml
 
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留言时间:2013/1/23 10:34:08
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  留言内容:《王才亮:2012中国拆迁年度报告》:http://www.21ccom.net/articles/zgyj/gqmq/article_2013012275577.html
 
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留言时间:2010/6/25 18:45:44
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  留言内容:说的很透,也很大胆。特别是对地方政府和开发商之间利益的表述,虽然人人皆知,但从未有人敢言。其实地方政府倾斜开发商就是国内最大的腐败。(2010-06-17 20:36:22 来自《中国改革网》的评论)
 
  编号:2
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留言时间:2010/6/25 18:44:18
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  留言内容:说得很好!支持!!我家在重庆保税港区附近,现在也要拆迁了,可房屋评估公司评估下来的建筑面积价格仅为4108元/平米,而我这周边最差的还建房都已经是6000元/平米,这还是套内价,莫说那些商品房的价格了!这是逼着我们这些被拆迁人当钉子户!(2010-06-13 14:11:47 来自《中国改革网》的评论)
 
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留言时间:2010/2/13 10:51:26
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  留言内容:资料翔实,分析有理.有没有人能够驳倒呢?
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